北京地区的农业生产要从朱元璋时期的鼓励开荒，蠲免租税开始，那时是‘地多不治，招民耕，人给十五亩，蔬地二亩，免租三年’及‘额外开荒者永不起科’。

    之后又在洪武七年蠲免，九年、十六年因灾患又施蠲免，二十年又规定凡民尽力开垦，永为业，毋起科。

    永乐年间，大规模向北方移民及军民屯种，北京地区人口迅速增加，耕地面积也较前代扩大不少。所以在明前期，北京地区的土地以民田为主而官田少。

    土地在中期之后开始加剧集中，而皇庄的兴起从天顺年间便开始，武宗朝京畿之内皇庄占地已达三万七千多顷，为空前绝后。

    宫庄原为仁寿、清宁、未央三宫庄田，后悉数归于后宫，又不断扩容，以致达到今日的规模。

    三宫庄田大都分布在京畿内位置极佳水陆交通之地，像保定府的清苑县就有慈宁宫庄田；河间府的静海县，三宫庄田加起来有十万亩之多，静海县位于北运河上，下一站就是天津三卫；还有真定府的宁晋县，光慈宁宫就有二十万亩庄田，附近又有大的湖泊。

    每年三宫收取子粒银达六万两之多，平均一宫二万两，除此之外还有京师九门税，统一在崇文门税课司下，这是皇帝收的，还有浒墅北钞关也解入内库，凤阳府的正阳钞关收取的船料银是专供凤阳的高墙庶人，并不解到京城。

    除了土地和杂课收入，还有诸如官房、塌店，以及皇家经营的商铺等，这些收入有的并不归在女官库。

    所以，当邬阑重新统计之后回头再看，就发现皇帝自己的小金库也不怎么充裕，说难听点就是有点穷。过去金花银是宫廷财政的最大头，但是基于前代帝王的经历，如今的金花银皇帝基本不做支取，其实最早金花银是解到南京，作为武将俸禄，后来才解至北京收于内库，现在相当于回归了原本的用途。

    所以少了大头的金花银，土地收入就成了主要来源，其次是九门税及皇店收入，再次是地方州县的上供和采造。

    而皇帝的开支大都用在赏赐和后宫妻妾，尤其后者是一个无底洞。私房钱来源变少，但花销丝毫不少，长此以往自然就只有‘借债为生’。

    皇帝借钱度日，这并不是什么新鲜事，太仆寺和光禄寺两位寺卿就是最大的债主，只是一般来说都是借债的最牛，放债的比较没脾气。

    当然户部别指望，年年入不敷出，就是将金花银补进去都还有几十万两的赤字，户部尚书也是个拆东补西的主。

    农业生产最大的特点是耗时长而且产出有限，单从投资回报的角度来看收益太低，要想提高收益，只有另觅它途。

    其实邬阑很早就想给皇帝建议，以‘出让土地使用权’来增加收入，只是当时并不了解土地状况，如今这个契机正好，心里也有了一些想法。

    永明帝听了果然大有兴趣：“土地使用权？这个说法倒是新鲜，那又如何出让？”

    “陛下，您可以将它理解成‘一田二主’，也就是将所有权和使用权分开，通俗的说法就是‘田底’和‘田面’分开，田底依然归地主，田面就归耕作人使用。至于如何出让，可以通过招拍的方式，价高者得……”

    “这样的方式能增加多少收入？”永明帝继续问道。

    “出让七十年使用权，地主一次性收取‘租金’，等于增加七十年的收入。”

    永明帝有些怀疑：“出让给谁？谁又能一次付七十年的佃租？”

    “出让给用得着这块地的人呐。”

    皇帝还是怀疑，花高价租一块地，还一次付七十年的佃租，是别人傻还是朕傻？

    邬阑看皇帝那怀疑的表情就知道，他老人家根本不信，不信她也没办法，不理解这里面的赚钱逻辑，没切身体会，解释恐怕都没用。

    “其实这种方法是可以解决财政资金短缺的，只是目前不适合采用而已。”

    “为什么？”永明帝又问道。

    “土地要想佃出高价，除非地理位置优越，而且周围有成熟的工商业，道路通行无碍等等条件，目前来看咱大明好像没有这么一块看起来很‘值钱’的土地。”

    只有换个说法试试。

    永明帝一听不禁笑了，这么拐弯抹角原来又想说生意经。

    “朕听你的意思……又想说哪段经给朕听？”

    “嘿嘿……”邬阑不免尬笑一声：“小臣不说经，小臣就想给陛下说……”

    “说什么？”

    “其实小臣想说怎么让土地变得值钱。”

    “行啊，你说怎么变吧。”

    “就以小臣刚才列举的三点，没有繁荣的工商业就造一个繁荣出来，没有便利的交通就升级现有的道路，提前做好规划。比如这个规划里要考虑：诸如工商业如何发展？农业如何发展？朝廷每年能增收多少税收？是否会影响到土地价格、粮食价格，甚至还要考虑水利规划、天气条件等因素。”

    永明帝眉头一挑，问道：“需要考虑这么多吗？”